如果不能成为都市CBD，那么，能与旅游地产关联，亦不失为催生郊县城镇新兴产业经济的一着妙棋。在上海，在中国，仍有无数的后来城镇竭力挖掘自身天赋，谋求出路。每经地产?丽人行关注这些预备或正已走在旅游地产道路上的郊县城镇，并试图管中窥豹呈现现状、启发思路，是以推出本周的“旅游地产在路上”专题。

    宾馆、度假屋、休闲娱乐村……这些原本服务于游客的租赁型物业，正成为上海一些具有旅游度假色彩的郊县板块未来地产发展的新目标。旅游地产这一复合概念由此横空出世。

    关于旅游地产，业内约定俗成的定义是，在风景观光地以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，将旅游业与房地产业结合的全新产业模式。

    在上海，朱家角的度假茂，奉贤海滨的碧海金沙，南汇滨海的高尔夫球场……许多具有优越的景观与环境的板块，都从观光度假开始满怀憧憬地走上旅游地产开发的产业道路。而所谓的旅游地产概念囊括旅游景点休闲观光地产、提供旅游服务的餐饮娱乐城、为游客或度假者提供的各种度假型建筑物和旅游住宅，租售并举，不一而足。

    概念的丰满对于地块价值的提升作用十分直接。

    在上海旅游地产概念鲜明的朱家角古镇，朱家角投资开发有限公司董事长鲁千林坦承，由于“度假茂”概念的提出，朱家角的招标土地重新成为开发商眼中的热土，土地数量供不应求。目前朱家角镇8.14平方公里的整体规划已经完成。在这个统一的整体规划下，朱家角目前已招标土地1000多亩；而奉贤海湾旅游度假地亦以“阳光碧海、别墅椰林掩映”的景色，力图吸纳别墅地产开发的大举进入；在上海七宝古镇，万科、万兆等大型地产发展商开发的新兴社区已经非常成熟。

    如果不能成为都市CBD，那么，能与旅游地产关联，亦不失为催生郊县城镇新兴产业经济的一着妙棋。在上海，在中国，仍有无数的后来城镇竭力挖掘自身天赋，谋求出路。然而必须指出的是，在旅游地产概念蓬勃兴起的年代，仍会有牵强附会一哄而上的城镇，缺乏整体规划、可持续发展思路，最终面临着后续开发无以为继的出局尴尬。

境外资本看好朱家角

投资度假休闲设施机遇洞开

2006年是青浦区朱家角度假商业模式立体发展的一年。朱家角投资开发有限公司董事长鲁千林对《每日经济新闻》透露，朱家角今年在建项目中，中信泰富、澳大利亚SPG集团等已加盟开发建设行列；目前正在密切接洽中的，还有来自新加坡、加拿大等地的境外公司。

朱家角古镇旅游始于1998年，APEC会议期间，背靠上海市的有利区位优势，“千年古镇朱家角”逐渐声名远播。然而至2002年，朱家角古镇发展的瓶颈逐渐显现：随着游人增多，古镇的文化意境下降；对朱家角的建设投资虽大，却没有同步实现旅游业创收的大幅增加。

于是，在保护文化历史古迹的基础上，寻找新的规划突破摆在了朱家角政府面前。

朱家角“度假茂”概念出炉

2003年起，朱家角投资开发公司联手基强联行，开始朱家角古镇土地开发策略研究，其后又委托各大机构，最终在2005年9月28日正式公开“度假茂”的概念，为朱家角确立了一条度假经济的出路。

“江南古镇旅游业作为一个日益兴旺的支撑行业，真正能带来可持续丰厚收入的是度假休闲，而非观光旅游。”著名地产策划专家王志纲曾指出，古镇旅游由观光向休闲度假转变已成必然趋势。青浦区旅游咨询服务公司相关人士则表示，目前朱家角旅游依然以观光为主，发展休闲度假需要足够的娱乐节目以及相关配套的度假休闲设施。

在朱家角总体规划中，发展度假休闲设施成为招商引资的重点指向。

目前朱家角镇8.14平方公里的整体规划已经完成。在统一的整体规划下，朱家角目前已招标土地1000多亩，尚余2500多亩储备用地。

境外资本看好地价升值42%

境外公司纷纷看好朱家角的投资价值。去年底，中信泰富夺得朱家角4.13万平方米的7号地块，成交价70万元/亩，今年中信泰富又以6790万元买下朱家角10号地块，土地持有量由200亩扩大到1000多亩。而证大集团更是以1.6亿元大手笔一举拿下朱家角11万平方米地块。

鲁千林表示，朱家角镇的土地项目招标要求开发商基本具备二级以上资质，同时有足够的历史开发经验。对于符合朱家角环境定位的现代服务业项目，根据具体情况政府将有一定扶持和相应的政策倾斜。初步估算，目前朱家角地价已升至每亩百万元左右，较2005年底每亩70万元的较低价位，升值42%左右。

另据朱家角投资开发有限公司有关人士介绍，目前朱家角的开发工作还停留在落实基础环境阶段，包括大淀湖的环境营造、朱家角老镇管网改造，以及朱家角业态的逐渐改造。王佳艳

证大10亿元落单朱家角

今年3月，证大集团为其在朱家角总投资约10亿元的项目签订了第一个合同。该项目规划用地约280亩，容积率0.9，总建筑面积约17万平方米，以体现“新江南水乡”风貌为核心，规划建成包含综合休闲、度假、文化娱乐、旅游观光、创意商业等多种功能于一体的复合型休闲度假社区。项目预计今年内动工，初见规模需2-3年时间。

“营造‘乡绅生活方式’???传统文化品位注入时尚元素的乡村版‘新天地’，将成为该项目的一大创新理念。”证大集团朱家角项目负责人介绍，上海将成为主力客源市场，同时兼顾国际、国内中高端休闲消费市场。

上述人士认为，目前长三角地区水乡古镇度假旅游模式的同质性很高，竞争激烈。而在朱家角的项目投入资本大，资金回收缓慢，颇有风险。仅青浦区就有十多个度假村，朱家角“度假茂”概念提出后，尚都里、中信泰富等项目一同进入，各家要瓜分朱家角目前还不充足的客流量，道路会更艰难。因此做好产品差异化创新，互相携手打造区域知名度成为投资商们考虑的合作方向。

然而风险总是与收益并存。证大集团该人士同时表示，在千年古镇朱家角能占有一席之地，打造一块综合设计的度假区，是立足证大集团品牌长远发展的一步棋。此观点，也为各大境外基金不惧风险觊觎朱家角地块做了诠释。

据了解，证大在项目初步构想中设置了古镇风貌街区（含私人博物馆、民俗百艺坊等）、创意商品市集、新型私塾书院、精致酒店、乡村俱乐部等功能设施，努力营造国际化、经典性、顶级休闲度假和居住地的“新江南小镇”氛围。

据悉，朱家角今年将启动十个项目，分别为生态岛休闲会所、课植园扩建、中信泰富水上宾馆、景苑水庄?家化培训中心升级改造、“尚都里”休闲中心、国家粮仓、绿洲江南园度假基地、珠里广场、证大度假基地、民俗旅馆等。王佳艳